湖北英山：返乡置业推动房地产市场转型升级

中国指数研究院连续四年开展春节返乡楼市见闻系列活动，组织300多名剖析 师“回家乡、探楼市、看变更 ”，以研究人的视角、数据人的思辨、房产人的聚焦，笔触出一个个家乡 城镇的多样形象和潜在机遇，希望给行业各界带来一些参考启示。

对于湖北英山，可能很多人比较  陌生，因地舆 位置为年夜 别山腹地中心，连多半 湖北省内人都知之甚少。很多初识英山的人都邑 说，这里的山川连绵起伏，一片连着一片，但这里也有着悠久的历史，这里是毕升桑梓 、丝茶之乡、温泉名城等等。早期这里的居民多以自建房为主，但随着近年英山的城市成长 和外出务工经济的带动下，这里的房地产市场也开始转型升级成长 。

一、城市概况：山区腹地，经济落后，但交通便利  ，资源丰富  

城市概况：英山位于湖北省东北部，地处年夜 别山主峰天堂寨南麓（海拔1729.13米）。东北与安徽省的岳西、太湖、霍山、金寨四县毗邻，西南与湖北的罗田、浠水、蕲春三县接壤。全县疆土 面积1449平方公里，辖3乡8镇，309个行政村，总人口42万人。

区位交通：英山万山磅礴、控引江淮，历来为兵家必争之地，素有“鄂皖咽喉、江淮要塞”之称。英山西连武汉城市圈，东接皖江经济带，交通便利  。武（汉）合（肥）高速、318国道、201省道、年夜 别山红色旅游线路贯穿  全境，英浠公路与黄（石）黄（梅）、年夜 广高速连接，距京九铁路浠水站60公里、长江阳逻港130公里，武汉天河机场160公里。

经济成长 ：2016年全县实现地区  生产总值88.97亿元，比上年增长6.9%。其中，第一家当 增加值33.27亿元，增长4.2%；第二家当 增加值27.64亿元，增长6.7%；第三家当 增加值28.06亿元，增长10.4%。37.4：31.1：31.5。社会消费品零售总额完成36.01亿元，同比增长10.7%。城镇常住居民人均可支配收入和农村常住居民人均可支配收入分别  为22308元和9774元，分别  增长8.81%和7.74%。

旅游资源：英山境内奇峰峻秀，沟谷幽深，森林茂密，植被丰富  ，绿色生态面积占英山疆土 面积1/3以上，全县森林笼罩 率高达70.3%。境内已建成年夜 别山主峰景致 区和桃花冲景致 区2个国度 4A级旅游景区，还有温泉养生、峡谷漂流、溯溪探险、民俗风情以及众多红色旅游景点，是华中地区  著名的旅游胜地。同时，英山物产丰饶，拥有名泉（地热温泉）、名产（茶叶、丝绸、药材、板栗），是中国温泉之乡、茶丝之乡、药材之乡。县城周边拥有方圆十里的东、南、西、北四处温泉，昼夜出水量1.2万吨，平均水温63°C。

二、房地产市场：市场起步较晚，近年成长 提速，返乡置业农民工为主流需求

► 成长 回顾：由早期自建房阶段，成长 至今房地产市场开始品质升级

自建房阶段：2010年以前，英山县居民多以自建房为主，多以独家独院的生活方法 ，基本涌现  无房地产市场状况，在建和在售的商品房项目比较  少。

起步阶段：2011-2012年，英山县房地产市场开始起步，商品房开始逐步进入人们的视野，但在售的商品房项目偏少，年均土地成交5万方左右。

提速阶段：2013年，英山县房地产市场开始提速，区域内商品房项目开始逐步增多，房地产市场开始涌现 高层住宅，年均土地成交25万方左右。

竞争加剧：2014-2015年，英山县房地产市场竞争加剧，不只 区域内商品房项目较多，且涌现 了部分  品牌开发商进驻，同时房地产开发板块由老城中心区开始向城南外扩，年均土地成交50万方左右。

转型升级：2016-2017年，英山县房地产市场品质升级，城市成长 及居民购买  力的提升，催生品质化升级需求，购佃农 群开始追求计划 、户型、绿化、配套等，房地产市场开始品质化升级。

► 成长 现状：以老城中心成长 最好，区域住宅年均去化约20-30万方

英山城区房地产格局  分为三块：老城中心区、城东居住区、城南拓展区。区域房地产市场散布 较为集中，主要集中于老城中心区，少量散布 于城东和城南。

市场供需：目前英山房地产市场总体涌现  供过于求态势，整体供给 量、需求量均位于近年高位运行。同时城市整体环境较好，宜居性较强，这也就吸引近年外出务工人群回流进行购房，这部分  客群购买  力相对较强，推动区域房地产市场去化速度有所增加，去化量也达到  近年新高。

成交量价：目前英山房地产市场住宅主流需求户型为100-120㎡三房产品  ，年均成交量约为20-30万方，成交价格基本介于3600-4200元/㎡左右。年均价格涨幅方面，2014年以前涨幅较慢，约为100元/㎡，但在2014年以后，年均涨幅也有所加快，目前年均涨幅约为200-300元/㎡。2017年以来，很多楼盘涨幅甚至跨越 300元/㎡，涨幅也达到  近年新高。

► 置业客群：内生性刚需客群，外出务工回流的农民为强有力客群

英山因所处山区腹地地舆 位置原因，购买  客户群体主要为内生性刚需客群，投资客群异常 少。而区域最主要的刚需客群，就是这部分  历久 在外务工的农民工，得益于中国房地产市场的成长 ，他们多在外地从事房地产建筑等方面工作，工资较高，购买  力较强，同时年夜 多不会考虑在外地置业，因此回乡置业成为首选。

同时，这部分  客群见识过外面城市的商品房小区，除了对小区计划 、衡宇 品质、小区绿化方面较为存眷 外，对户型设计、各项配套也较为重视，这也是推动区域房地产品  质升级的基础。

► 成长 前景：“务工经济”及城市成长 并存，将连续 为区域房地产市场成长 提供动力

据国度 相关统计数据表示  ，目前全国农民工总量2.74亿人，其中外出农民工1.68亿人，外出务工比例61%。而在湖北英山这种现象将加倍 明显，可以毫不夸张的说， 10户家庭有8户以上在外务工都很正常。而房地产建筑市场用工量年夜 ，相对用工要求不高，工作时间也相对自由，但工资水平相对较高， 所以房地产建筑市场也就成为很多农民工外出首选务工工种。而这部分  客群年夜 多不会选择在外置业，所以回乡购买  正规商品房成为了其首选。

同时，由于务工客群历久 在一二线城市生活，生活习惯、消费习惯等都邑 产生 变更 ，也开始存眷 楼盘品质、户型设计、小区绿化及各项配套，这也就推动本地 房地产市场转型升级。

而目前英山正在着力打造旅游县城，年夜 力成长 旅游家当 ，全力打造“毕升桑梓 ，温泉之城，茶丝之乡”的旅游家当 链。随着旅游开发和家当 的成长 ，区域经济也会获得 一定的成长 ，或将对区域房地产市场产生  一定增进 作用，也将推动区域房地产市场向品质化转型升级成长 。