2023年商业综合体品牌流传 力100强榜单

回顾商业地产行业，2023年，是意气风发的一年，激励政策频频加码，各年夜 城市积极举办购物节等系列活动助力消费苏醒 ；2023年，是充斥 考验的一年，品牌加速开店办法  ，消费需求在快速回升后又开始回落，恢复仍不及预期；2023年，也是充斥 变更 的一年，首批消费基础设施公募REIT获批，有望助力企业盘活存量资产，推动向资管业务转型。
以下是迈点研究院最新独家宣布 的“2023年商业综合体品牌流传 力100强榜单”，其中排名前十的品牌依次是：万达广场、万象城、吾悦广场、年夜 悦城、太古里、SKP、K11、银泰百货、恒隆广场、印象城。今年 100强榜单中，48个品牌的品牌排名环比上升；45个品牌的品牌排名环比下降；7个品牌的品牌排名环比没有变更 。本文将通过“2023年商业综合体品牌流传 力100强榜单”的宣布 ，解读商业综合体品牌在曩昔 一年的表示 ，配合 探索商业综合体品牌面临的机遇与挑战。
一、年度百强榜单

二、榜单解读
1、品牌指数：消费苏醒 提速，上半年商业综合体品牌流传 力热度最高
2023年上半年，诸多商业增进 政策发力，加之年夜 众消辛苦 的释放，国内的商业苏醒 较为明显。商业综合体品牌亦整体涌现  稳步苏醒 态势。尤其是3-5月份处于报复性消费阶段，品牌加速开店办法  ，购物中心、街区商业等多业态开业数量较为集中。同时加年夜 品牌调改力度，致使商业综合体品牌在3-5月品牌流传 力迅速提升。然而，上半年的增长趋势并未获得 延续，由于消费苏醒 的动力有限，下半年品牌流传 力有所回落。说明在不稳定的国际形势下，消费者信心恢复与经济苏醒 任重道远。

2、品类结构 ：重点结构 购物中心与自力 百货
从商业综合体百强品牌类型结构 来看，2023年，商业综合体涵盖购物中心、自力 百货、配套零售商业、商业街等多业态。购物中心和自力 百货是百强商业综合体品牌重点结构 的物业类型，分别  占比70%和26%；其次是配套零售商业和商业街，分别  占比3%和1%。同比2022年，商业综合体品类占比整体变更 不年夜 ，说明购物中心和自力 百货作为强势品类，已逐渐占领主要市场。

3、区域散布 ：华东地区  市场活跃度最高
从地区  散布 来看，商业综合体品牌整体成长 较为成熟，项目贮备 充分 ，跨越 一半的品牌已在全国结构 。而经济蓬勃 以及人口数量较多的华东地区  由于市场空间年夜 ，吸纳了最多的商业综合体结构 。与去年相比，品牌的地区  占比变更 不年夜 。　　

三、年度表示
1、资本市场：公募REITs试点拓展至消费设施领域
2023年，商业地产行业迎来首批消费基础设施REITs。2023年年底，首批4支消费基础设施REITs产品  获批。刊行 方华润、金茂、印力、物美，均为我国头部消费基础设施领域的介入 者。首创商管、百联股份亦分别  有REITs获得交易所受理。

从选取的资产来看，首批获批的项目资产类型包含 购物中心、社区商业、超市等，所涉及的底层资产总额估值约140亿元。这些项目多位于高能级城市核心商圈，人流量年夜 、出租率稳定、经营稳健，因此更容易获批。如华夏华润商业REIT底层资产为青岛万象城，是华润置地体系内的标杆项目，项目于2015年开业，地处青岛市核心商圈，是目前青岛市范围 年夜 、品质高、笼罩 全域的城市级购物中心。
REITs申报项目首次笼罩 至商业不动产领域，买通 了商业地产的新融资渠道，有利于企业盘活存量资产、释放资产价值。另外，也有利于商业地产运营企业精准投资，强化运营能力，坚持 稳健收益。企业可以通过资产治理 平台搭建、资产治理 能力建设，推动向资管业务转型，打造新的业绩增长极。
2、市场表示 ：聚焦一二线核心城市集中开业
虽然商业综合体增速逐年放缓，但仍处于扩张状态。2023年，疫情防控摊开 后，购物中心客流恢复，开发运营商信心增加，部分  区域新建或存量改革 购物中心陆续开业。
从2023年新开业购物中心散布 的城市来看，一线城市依旧占据主要市场份额，其次是重庆、苏州、杭州、济南等强二线城市。说明在当前商业市场低迷的情况下，供需两弱，企业更倾向于在经济蓬勃 、消费需求旺盛、消费市场活力强的一二级核心城市结构 。

商铺租赁在消费苏醒 带动下需求有所恢复。从典范 购物中心商铺平均租金来看，2023年上半年，中国主要购物中心商铺租金企稳，环比止跌上扬。2021年以来，随着消费恢复，购物中心商铺租金逐年上涨，在2022年下半年小幅下跌后，2023年上半年恢复上涨到平均租金27.02元/㎡/天，环比上涨0.29%。预计随着更多促消费政策的推出，将有更多优质商业项目的开业，激发消费潜力，提高商铺租金水平。

3、运营模式：轻资产化成为主流
随着商业地产行业成长 日渐成熟，进入存量市场，轻资产化转型成为行业主流。越来越多的企业从重资产运营模式开始向轻资产运营模式转型，以治理 能力和增值办事 收益为核心，逐步扩年夜 轻资家当 务的范围 。
具体来看，已入局的企业纷纷  加码轻资产，如华润、万达、新城、合生创展、龙湖、宝龙和印力等纷纷  提速轻资产项目的结构 。早在2020年，万达商管就宣布，从2021年开始，万达商管不再成长 “重资产”，全面实施“轻资产”战略。2021年，龙湖也宣布全面启动轻资产模式，龙湖智创生活开始与自力 第三方拥有的购物中心探索轻资产商业运营模式。
未入局的企业开始入局，全面启动轻资产战略，如中南商用宣布焕新升级为“一元”品牌，未来，一元将连续 以“商管、建管、酒管”三航道协同成长 为战略核心，全面开启多航道轻资产成长 模式。

总体来看，轻资产化已经成为商业地产成长 的重要偏向 。在目前行业下行、人口红利减弱、企业融资端吃紧、消费升级趋势的行业配景 下，轻资产运营有利于扩年夜 业务范围 、增强商业品牌影响力。因此，轻资产输出模式将在企业外拓中施展 着越来越重要的作用。
四、总结
2023年，扩内需促消费政策逐渐落地显效，我国消费市场展现出连续 恢复和扩年夜 的积极趋势。公募REITs的摊开 与落地，也对商业地产企业的运营能力提出了更高的要求。商业地产企业需赓续 加强自身的运营实力，能力 换取资本市场的历久 青睐。
2024年是国度 商务部定位的“消费增进 年”。消费市场有望继续坚持 强劲的增长势头，重点城市商铺租赁市场有望继续恢复。期待企业紧抓当前经济和消费恢复机遇，对内强化运营能力，对外增强拓展能力。未来，相信拥有成熟的运营经验、品牌联动优势和较高数智化水平的企业将迎来更好的成长 前景。期待城市商业综合体继续带动中国零售消费市场成长 。